Ristrutturare casa – Agevolazioni 2017
E’ forte l’azione dello Stato, dal punto di vista legislativo per indurre il cittadino ad investire sugli immobili, sia a livello di singola unità immobiliare che di condomini.
In special modo il legislatore, dal punto di vista immobiliare, mira al:
– Recupero del patrimonio edilizio
– Efficentamento energetico
– Prevenzione antisismica
Ma vediamo i singoli interventi e le relative AGEVOLAZIONI
Oggi mi occupo di…
RECUPERO DEL PATRIMONIO EDILIZIO
AGEVOLAZIONE
Nel caso di lavori di ristrutturazione edilizia, l’agevolazione consiste nella detrazione del 50% delle spese sostenute, su un limite massimo di spese per unità immobiliare di 96.000,00 euro, sostenute entro il 31 Dicembre 2017. Tale risparmio può essere portato in detrazione in 10 rate nei successivi 10 anni. Qualora la dichiarazione dei redditi presenti un importo di imposte a debito inferiore alla detrazione alla quale si ha diritto, la quota eccedente non può essere recuperata negli anni successivi.
Esempio: per l’intervento di ristrutturazione di un appartamento le spese ammontano a 80.000,00 euro. Si ha diritto ad una detrazione di 40.000,00 euro in 10 anni per una quota annuale pari a 4.000,00 euro. Qualora il modello Unico/730 determini per l’anno di imposta preso in considerazione, un ammontare IRPEF pari a 3.600,00 euro, nell’anno specifico vengono persi 400,00 euro di detrazione non recuperabile negli anni successivi.
PRESUPPOSTO SOGGETTIVO
I beneficiari del Bonus ristrutturazioni per il recupero del patrimonio edilizio sono tutti i contribuenti, soggetti IRPEF (persone fisiche, imprenditori individuali, imprese familiari, soci di società di persone, soci di società semplice), residenti o meno nel territorio dello Stato.
PRESUPPOSTO OGGETTIVO
Presupposto per il godimento dell’agevolazione è il possesso o la detenzione dell’immobile.
I possessori oltre ai proprietari, sono il nudo proprietario, l’usufruttuario, il titolare di un diritto d’uso o di abitazione, anche a godimento parziale.
I detentori sono l’inquilino e il comodatario.
L’Agenzia delle Entrate è intervenuta più volte per chiarire casi specifici:
1. Sono considerati possessori i soci di cooperative edilizie non a proprietà indivisa, assegnatari di alloggi anche se non ancora titolari di mutuo individuale;
2. ha diritto all’agevolazione il familiare convivente, del possessore o del detentore dell’immobile, che ha sostenuto le spese per la ristrutturazione;
3. ha diritto all’agevolazione il convivente non familiare, del possessore o detentore dell’immobile, che ha sostenuto le spese per la ristrutturazione solo se a sua volta risulti detentore dell’immobile sulla base di un contratto di comodato;
4. ha diritto all’agevolazione il convivente more uxorio (La convivenza more uxorio è una coabitazione caratterizzata da legami affettivi fra i partners e da una stabile organizzazione comune: un aggregato di natura familiare che assicura lo sviluppo delle personalità individuali dei suoi componenti) del possessore o detentore dell’immobile che ha sostenuto le spese per la ristrutturazione.
INTERVENTI AGEVOLATI
Sono oggetto di agevolazione gli interventi di recupero cosi come previsti dal comma 1 dell’art. 16-bis del Tuir, ossia:
1.manutenzione ordinaria;
2.manutenzione straordinaria;
3.restauro e risanamento conservativo;
4.ristrutturazione edilizia;
5.ricostruzione o ripristino dell’immobile danneggiato da eventi calamitosi;
6.realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali; 7.eliminazione di barriere architettoniche;
8.adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio di compimento di atti illeciti da parte di terzi;
9.cablatura degli edifici;
10.contenimento inquinamento acustico;
11.installazione di impianti di produzione di energia rinnovabile; 12.opere antisismiche (sicurezza statica su parti strutturali); 13.prevenzione infortuni domestici;
14.bonifica amianto.
Rientrano tra le spese agevolabili anche le spese di progettazione e consulenza per le opere qui sopra elencate.
Per poter usufruire dell’agevolazione questi interventi devono essere “autorizzati” mediante il normale iter burocratico di pratiche comunali (Dia, Scia, Cil, Cila, autocertificazione per gli interventi di edilizia libera). Nessuna comunicazione preventiva è dovuta all’Agenzia delle Entrate.
LIMITE DI SPESA
Come detto, la detrazione del 50% è calcolata sul limite di spesa massimo di 96.000,00 euro. Tale limite è da considerarsi per singolo intervento autonomo individuabile attraverso gli adempimenti amministrativi rispetto all’attività edilizia da eseguire (Dia, Scia, Cil, Cila, autocertificazione per edilizia libera e alla conclusione dei lavori, collaudo dell’opera o dichiarazione di fine lavori).
Esempio 1: Intervento di ristrutturazione autonomo (identificabile con una Dia e un fine lavori) dell’importo di 120.000,00 euro eseguito e pagato in 1 anno: si portano in detrazione 48.000,00 euro su 96.000,00 di spesa massima ammissibile; ai fini del calcolo della detrazione non concorrono i restanti 24.000,00 che non saranno quindi detraibili nella misura prevista del 50%.
Esempio 2: Stesso caso dell’esempio precedente ma con l’esecuzione dei lavori e il pagamento delle opere in 2 anni, 50.000,00 il 1° anno e 70.000,00 il 2° anno: il primo anno tutti i 50.000,00 euro danno il diritto ad una detrazione di 25.000,00 euro, il secondo anno i restanti 70.000,00 euro danno diritto ad una detrazione di 23.000,00 euro.
Esempio 3: Esecuzione di 2 interventi autonomi, il primo di 30.000,00 euro il secondo di 90.000,00 euro eseguiti e pagati entrambi nello stesso anno: il limite è sempre di 96.000,00 euro. Si “perdono” 24.000,00 euro di spese sostenute non considerabili ai fini della detrazione.
Esempio 4: Esecuzione di 2 interventi autonomi, il primo di 30.000,00 euro il secondo di 90.000,00 euro eseguiti e pagati in 2 anni consecutivi : il primo intervento è eseguito e pagato per intero nel primo anno, il secondo intervento eseguito e pagato per una quota pari a 60.000,00 euro nel primo anno, la quota restante di 30.000,00 euro eseguito e pagato nel secondo anno. Tutte le spese sostenute sono considerate ai fini del calcolo della detrazione, perché la somma dei 2 interventi nel primo anno è pari a 90.000,00 euro. Si rispettano quindi i due limiti di 96.000,00 euro di spesa massima per intervento e di 96.000,00 euro di spesa massima per anno.
La detrazione, agendo direttamente sull’IRPEF lorda, è calcolata sulla base dei lavori sostenuti e pagati nell’anno solare, sempre nel limite di spesa di 96.000,00 euro, e suddivisa in 10 rate annuali di pari importo.
ITER BUROCRATICO DA SEGUIRE
Per poter godere dell’agevolazione prevista dall’art. 16 bis del Tuir, per il recupero del patrimonio edilizio, occorre che vengano rispettati alcuni adempimenti formali.
Possesso di regolare fattura emessa per i lavori eseguiti, nella quale dovranno essere indicati i seguenti dati:
– Intestatario della fattura (il beneficiario dell’agevolazione);
– Importo dei lavori;
La fattura deve essere pagata esclusivamente attraverso bonifico bancario o postale, con le caratteristiche appresso indicate:
– Nella causale del versamento deve essere indicato il riferimento normativo “articolo 16-bis DPR 917/1986”;
– Codice fiscale del soggetto che effettua il pagamento e che conseguentemente beneficia dell’agevolazione (nel caso di più soggetti beneficiari dell’agevolazione devono essere indicati i codici fiscali di tutti; nel caso siano lavori condominiali deve essere indicato il codice fiscale del condominio e dell’amministratore di condominio);
– Codice fiscale o partita IVA del beneficiario del pagamento;
Unica eccezione consentita per il pagamento differente dal bonifico è per le spese che riguardano: bolli, oneri di concessione, ritenute fiscali degli onorari dei professionisti.
RITENUTE SUI BONIFICI
Sui pagamenti mediante bonifico, la Banca o le Poste, applicano la ritenuta del 8%, a titolo di acconto IRPEF a carico dei beneficiari del bonifico, calcolata sulla base imponibile al netto dell’IVA. In presenza di differenti aliquote IVA (10%-22%), gli intermediari presumono l’aliquota del 22%.
Esempio: importo della fattura 1.000,00 euro compreso di IVA, l’aliquota dell’8% è calcolata sulla somma di 819,7 (1.000/1,22).
In caso di pagamento di fattura a professionisti mediante bonifico, l’applicazione della ritenuta, così come previsto dalla normativa, verrà effettuata esclusivamente dalla banca o dalle Poste nella misura dell’8%.
QUALI DOCUMENTI CONSERVARE?
– Autorizzazioni amministrative per l’esecuzione lavori (DIA, SCIA, CIL, CILA, autocertificazione per edilizia libera);
– Comunicazioni preventiva ASL (se obbligatoria);
– Eventuale domanda di accatastamento, qualora non ancora accatastato;
– Dichiarazione di consenso del possessore dell’immobile, per i lavori eseguiti dal detentore, se non familiare convivente;
– Ricevute di pagamento IMU, TASI;
– Fatture;
– Ricevute dei bonifici;
– – Dichiarazione di osservanza delle norme sulla sicurezza nei luoghi di lavoro e del rispetto degli obblighi contributivi, resa dall’impresa esecutrice dei lavori;
– – Copia della delibera dell’assemblea condominiale con la quale si approvano i lavori su parti comuni dell’edificio e tabelle di ripartizione dei millesimi (solo per lavori condominiali).
LAVORI FINANZIATI
Nel caso in cui i lavori per il recupero del patrimonio edilizio vengano pagati da una società finanziaria, a cui il contribuente si è rivolto, si ha comunque diritto alla detrazione a partire dall’anno in cui i lavori sono stati pagati. La società finanziaria deve comunque eseguire il pagamento secondo le regole valide per il singolo cittadino; il contribuente deve poi possedere la ricevuta del bonifico eseguito dalla finanziaria.
ACQUISTO DI APPARTAMENTI IN EDIFICI RISTRUTTURATI
Il contribuente che acquista un appartamento parte di edificio interamente ristrutturato da impresa o cooperativa, e che l’impresa ha ceduto o la cooperativa ha assegnato entro i 18 mesi dalla data di fine lavori, ha diritto ad usufruire della detrazione del 50% calcolata sul 25% del prezzo dell’immobile comprensivo di IVA, indicato in atto, entro il limite di spesa di 96.000,00 euro (il limite di 96.000,00 euro è riferito al 25% del prezzo dell’immobile) per immobile acquistato. Nel caso specificatamente indicato non è necessario il pagamento mediante bonifico e non è necessaria la conservazione della documentazione essendo la stessa Agenzia delle Entrate già in possesso di copia dell’atto. La detrazione è recuperabile sempre in 10 rate annuali di pari importo.
TRASFERIMENTO DELL’IMMOBILE BENEFICIARIO DELL’AGEVOLAZIONE
Dovendo spalmare la detrazione in 10 rate annuali, nel corso di questi 10 anni possono verificarsi degli eventi (vendita, fine locazione/comodato, morte) che modificano la situazione.
Andiamo ad analizzare gli effetti di questi eventi.
VENDITA: In caso di vendita dell’immobile oggetto di agevolazione, salvo diversi accordi da specificare nell’atto di compravendita, il diritto di usufruire delle detrazioni non ancora godute passano all’acquirente (se persona fisica).
FINE LOCAZIONE/COMODATO: In caso di fine locazione o comodato, l’inquilino o il comodatario che ha sostenuto le spese, continua a beneficiare delle detrazioni non ancora godute.
MORTE: In caso di morte del beneficiario dell’agevolazione, la detrazione non ancora goduta, è trasferita all’erede che detiene materialmente e direttamente il bene. Questa “detenzione diretta e materiale” deve conservarsi per tutti gli anni residui di godimento dell’agevolazione (un’ eventuale locazione o comodato dell’immobile, sospende il godimento fino al rientro nella detenzione, per il godimento della parte residuale di beneficio eventualmente ancora in essere). In caso di più eredi il beneficio è suddiviso tra tutti in base alle quote, qualora però solo alcuni di essi detengono l’immobile, spetta solo a questi ultimi. Se poi tra questi ultimi c’è il coniuge superstite, avendo per legge il diritto di abitazione, ha quindi il diritto di beneficiare per intero della detrazione (nel caso rinunci all’eredità e conservando per legge il diritto di abitazione, rinuncia di fatto al beneficio e preclude il godimento del beneficio agli altri eredi, in quanto non detengono direttamente e materialmente il bene).
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